Blog Cheizoo Makelaardij juli 2023
Marktanalyse Oss tweede kwartaal 2023
Woningmarkt
De woningmarkt blijkt redelijk stabiel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, er is zelfs een lichte stijging waar te nemen. Het aantal verkopen van nieuwbouwoningen trekt landelijk aan, al is er in Oss momenteel weinig nieuwbouw in de verkoop. Wél zijn er redelijk veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding. Laat bij de NVM-kantoren weten wat je wil, schrijf je in voor interessante projecten en je wordt op de hoogte gehouden van alle relevante ontwikkelingen. Met een relatief lage transactieprijs per vierkante meter woonoppervlak van € 3160,-, is Oss nog steeds een betaalbare gemeente, zeker als je het afzet tegen de landelijke vierkantemeterprijs van € 3768,-, zoals te zien via deze link.
Perspectief in de tijd
De woningmarkt blijft lastig te voorspellen. Tegen de (veelal negatieve) voorspellingen in, toont de woningmarkt een standvastig beeld in het afgelopen kwartaal. In de onderstaande tabel is de Osse woningmarkt in perspectief te zien. De cijfers van de eerste twee kwartalen van 2023 van Oss en omgeving, de tweede kwartaalcijfers van Noord-Brabant Noord-Oost en de tweede kwartaalcijfers van Nederland zijn afgezet tegen de cijfers van de 3 meest extreme Osse kwartalen van de afgelopen 15 jaar.
*= minder nauwkeurig
Omstandigheden
Bouwkosten
Het bouwen van huizen is duur geworden. Het is tegenwoordig verplicht om nieuwe woningen te bouwen met dubbel dikke en optimaal geïsoleerde vloeren, wanden en daken, HR+++ glas en complexe installatietechniek om het energieverbruik zo ver mogelijk terug te brengen. Hierdoor wordt de kwalitatieve lat steeds hoger gelegd, maar dit gaat helaas ten koste van de betaalbaarheid. De toekomstige lagere energielast draagt echter wél bij aan de betaalbaarheid.
Hypotheekkosten
Het renteniveau voor een hypotheek is momenteel 4 à 5%, dit is voor de oudere generatie niet extreem hoog. Ten opzichte van de aanwezige inflatie van meer dan 5% is de rentestand zelfs nog laag. Vergeleken met 3 jaar geleden is de hypotheekrente echter bijna 3 keer zo hoog.
Hypotheekkosten indicatie
Een 30-jarige annuïteiten lening van € 256.000,- tegen een rentepercentage van 4,5% kost maandelijks ongeveer € 1300,- aan rente en aflossing. Netto komt dit uit op een bedrag van ongeveer € 980,- per maand.
Woningtype-ontwikkeling
Het is niet makkelijk om een huis te kopen voor starters, daarom wordt er hard gewerkt aan initiatieven voor betaalbare starterswoningen. Één van deze initiatieven is de grondgebonden rug-aan-rugwoning. Deze woningen zijn relatief betaalbaar en met 2 slaapkamers op de eerste verdieping, een vaste trap naar de tweede verdieping én de mogelijkheid voor een derde slaapkamer zijn deze woningen qua wooncomfort op z'n minst prima te noemen. In de omliggende dorpen van Oss wordt aan dit soort initiatieven gewerkt. De vraag hiernaar is merkbaar groter dan het aanbod.
Woningbouwprogramma Oss
Tendens in Oss
Waar we nog geen 8 jaar geleden bedachten dat Oss een laagbouw stad was voor maximaal 3 à 4 lagen, lijken nu de hoogbouw gedachten geen grenzen meer te kennen. Er zijn inmiddels plannen voor hoogbouw in en rond het centrum van Oss, die de realisatie van ongeveer 1500 appartementen mogelijk moeten maken. De betaalbaarheidsproblematiek zou ertoe kunnen leiden dat we naar een mono-aanbod gaan van allemaal 40-60 m² appartementen in de huur en koopsfeer. Daarnaast zouden er gedachten zijn om ook bij de uitbreiding Oss-West (Amsteleind) zo'n 1500 appartementen te realiseren. Demografisch zou gesteld kunnen worden dat er steeds meer 1-persoons huishoudens komen. Toch mogen we de wens om in Oss te wonen in een grondgebonden nieuwbouwwoning absoluut niet onderschatten, of dit nu een rijwoning, twee-onder-één-kapwoning, levensloopbestendige bungalow een of vrijstaand huis is.
Advies & aandachtspunten
Het is zeker in Oss altijd zo geweest dat je woningen in balans en evenwicht moet ontwikkelen. Voor iedere doelgroep zijn of haar programma. Het idee om ook aan de randen van Oss nog eens 1500 appartementen toe te voegen (naast de 1500 in het centrum) is op zijn minst niet evenwichtig te noemen en lijkt een overkill van teveel dezelfde typen woningen voor een (vooralsnog) te kleine doelgroep,
Mobiliteit
Er dient nu echt werk gemaakt te worden van een goede lange termijnstrategie met besluiten en financiering over de mobiliteit. Er is 20 jaar lang gepraat en helaas is er in de stad Oss zelf weinig gebeurd, behalve dan het maken van versmallingen, belemmeringen en drempels. Een woningbouwplanning zoals boven beschreven kan verkeerstechnisch niet meer verwerkt worden. Een volwassen mobiliteitsvisie, met financiering en planning is hoogst noodzakelijk. Een steeds verdere versmalling van wegen/drempels/verhogingen/éénrichtingswegen, zonder mogelijkheid de auto aan de kant te kunnen zetten of zelfs maar brandweer/ambulance of politie door te kunnen laten is met name een nog niet begrepen issue. Door verkeersdeskundigen totaal onderschat en door de politiek volledig genegeerd.
Advies en overweging
Advies voor de professionals.
Denk mee en besteed aandacht aan bovenstaande aandachtspunten bij de verdere woningmarkt ontwikkeling van en mobiliteit in Oss.
Advies voor de woonconsument.
Er zijn eigenlijk geen conclusies te trekken of serieuze adviezen te geven in bovengenoemde omstandigheden. Ga door met leven, zoek je kansen en je geluk. Een eigen koop- of huurwoning voegt daar absoluut iets aan toe. In beide gevallen is de beste stap een gesprek met de NVM-makelaar. Nodig hem thuis uit, bespreek je gedachten en maak samen een plan. Je bent verzekerd van integere advisering en een uitstekend resultaat.
Woningmarkt
De woningmarkt blijkt redelijk stabiel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023, er is zelfs een lichte stijging waar te nemen. Het aantal verkopen van nieuwbouwoningen trekt landelijk aan, al is er in Oss momenteel weinig nieuwbouw in de verkoop. Wél zijn er redelijk veel nieuwbouwprojecten in voorbereiding. Laat bij de NVM-kantoren weten wat je wil, schrijf je in voor interessante projecten en je wordt op de hoogte gehouden van alle relevante ontwikkelingen. Met een relatief lage transactieprijs per vierkante meter woonoppervlak van € 3160,-, is Oss nog steeds een betaalbare gemeente, zeker als je het afzet tegen de landelijke vierkantemeterprijs van € 3768,-, zoals te zien via deze link.
Perspectief in de tijd
De woningmarkt blijft lastig te voorspellen. Tegen de (veelal negatieve) voorspellingen in, toont de woningmarkt een standvastig beeld in het afgelopen kwartaal. In de onderstaande tabel is de Osse woningmarkt in perspectief te zien. De cijfers van de eerste twee kwartalen van 2023 van Oss en omgeving, de tweede kwartaalcijfers van Noord-Brabant Noord-Oost en de tweede kwartaalcijfers van Nederland zijn afgezet tegen de cijfers van de 3 meest extreme Osse kwartalen van de afgelopen 15 jaar.
| In perspectief | Noord-Brabant Noord-Oost | Nederland | |||||
| Woningmarkt Oss e.o. | Q2-2008* | Q2-2014 | Q2-2021 | Q1-2023 | Q2-2023 | Q2-2023 | Q2-2023 |
| Aantal transacties | 200 | 140 | 197 | 113 | 129 | 1298 | 34117 |
| Woningaanbod | 250 | 450 | 90 | 172 | 167 | 1342 | 31538 |
| Verkooptijd in dagen | 80 | 180 | 34 | 63 | 63 | 34 | 35 |
| Gemiddelde verkoopprijs | €298.000,- | €208.000,- | €359.000,- | €372.000,- | €383.000,- | €420.000,- | €410.000,- |
| Gemiddelde verkoopprijs per m² | €2.200,- | €1.630,- | €2.610,- | €3.113,- | €3.160,- | €3.486,- | €3.768,- |
| Hypotheekrente | 6 à 7% | 4 à 5% | 1 à 2% | 4 à 5% | 4 à 5% | 4 à 5% | 4 à 5% |
Omstandigheden
Bouwkosten
Het bouwen van huizen is duur geworden. Het is tegenwoordig verplicht om nieuwe woningen te bouwen met dubbel dikke en optimaal geïsoleerde vloeren, wanden en daken, HR+++ glas en complexe installatietechniek om het energieverbruik zo ver mogelijk terug te brengen. Hierdoor wordt de kwalitatieve lat steeds hoger gelegd, maar dit gaat helaas ten koste van de betaalbaarheid. De toekomstige lagere energielast draagt echter wél bij aan de betaalbaarheid.
Hypotheekkosten
Het renteniveau voor een hypotheek is momenteel 4 à 5%, dit is voor de oudere generatie niet extreem hoog. Ten opzichte van de aanwezige inflatie van meer dan 5% is de rentestand zelfs nog laag. Vergeleken met 3 jaar geleden is de hypotheekrente echter bijna 3 keer zo hoog.
Hypotheekkosten indicatie
Een 30-jarige annuïteiten lening van € 256.000,- tegen een rentepercentage van 4,5% kost maandelijks ongeveer € 1300,- aan rente en aflossing. Netto komt dit uit op een bedrag van ongeveer € 980,- per maand.
Woningtype-ontwikkeling
Het is niet makkelijk om een huis te kopen voor starters, daarom wordt er hard gewerkt aan initiatieven voor betaalbare starterswoningen. Één van deze initiatieven is de grondgebonden rug-aan-rugwoning. Deze woningen zijn relatief betaalbaar en met 2 slaapkamers op de eerste verdieping, een vaste trap naar de tweede verdieping én de mogelijkheid voor een derde slaapkamer zijn deze woningen qua wooncomfort op z'n minst prima te noemen. In de omliggende dorpen van Oss wordt aan dit soort initiatieven gewerkt. De vraag hiernaar is merkbaar groter dan het aanbod.
Woningbouwprogramma Oss
Tendens in Oss
Waar we nog geen 8 jaar geleden bedachten dat Oss een laagbouw stad was voor maximaal 3 à 4 lagen, lijken nu de hoogbouw gedachten geen grenzen meer te kennen. Er zijn inmiddels plannen voor hoogbouw in en rond het centrum van Oss, die de realisatie van ongeveer 1500 appartementen mogelijk moeten maken. De betaalbaarheidsproblematiek zou ertoe kunnen leiden dat we naar een mono-aanbod gaan van allemaal 40-60 m² appartementen in de huur en koopsfeer. Daarnaast zouden er gedachten zijn om ook bij de uitbreiding Oss-West (Amsteleind) zo'n 1500 appartementen te realiseren. Demografisch zou gesteld kunnen worden dat er steeds meer 1-persoons huishoudens komen. Toch mogen we de wens om in Oss te wonen in een grondgebonden nieuwbouwwoning absoluut niet onderschatten, of dit nu een rijwoning, twee-onder-één-kapwoning, levensloopbestendige bungalow een of vrijstaand huis is.
Advies & aandachtspunten
Het is zeker in Oss altijd zo geweest dat je woningen in balans en evenwicht moet ontwikkelen. Voor iedere doelgroep zijn of haar programma. Het idee om ook aan de randen van Oss nog eens 1500 appartementen toe te voegen (naast de 1500 in het centrum) is op zijn minst niet evenwichtig te noemen en lijkt een overkill van teveel dezelfde typen woningen voor een (vooralsnog) te kleine doelgroep,
Mobiliteit
Er dient nu echt werk gemaakt te worden van een goede lange termijnstrategie met besluiten en financiering over de mobiliteit. Er is 20 jaar lang gepraat en helaas is er in de stad Oss zelf weinig gebeurd, behalve dan het maken van versmallingen, belemmeringen en drempels. Een woningbouwplanning zoals boven beschreven kan verkeerstechnisch niet meer verwerkt worden. Een volwassen mobiliteitsvisie, met financiering en planning is hoogst noodzakelijk. Een steeds verdere versmalling van wegen/drempels/verhogingen/éénrichtingswegen, zonder mogelijkheid de auto aan de kant te kunnen zetten of zelfs maar brandweer/ambulance of politie door te kunnen laten is met name een nog niet begrepen issue. Door verkeersdeskundigen totaal onderschat en door de politiek volledig genegeerd.
Advies en overweging
Advies voor de professionals.
Denk mee en besteed aandacht aan bovenstaande aandachtspunten bij de verdere woningmarkt ontwikkeling van en mobiliteit in Oss.
Advies voor de woonconsument.
Er zijn eigenlijk geen conclusies te trekken of serieuze adviezen te geven in bovengenoemde omstandigheden. Ga door met leven, zoek je kansen en je geluk. Een eigen koop- of huurwoning voegt daar absoluut iets aan toe. In beide gevallen is de beste stap een gesprek met de NVM-makelaar. Nodig hem thuis uit, bespreek je gedachten en maak samen een plan. Je bent verzekerd van integere advisering en een uitstekend resultaat.
